民泊制度と規制の論点整理｜二層構造と運用課題から読み解く政策設計とは？

インバウンド観光の回復に伴い、日本では民泊をめぐる議論が活発になっています。観光庁によると、2025年の訪日外国人旅行消費額は、9兆4,559億円（前年比16.4％増）の過去最高と推計（※1）されています。宿泊需要の拡大を背景に、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく民泊の利用も増えており、2025年10月1日から11月30日までの宿泊者数は、629,671人（前年同期比148.6％）（※2）と大きく伸びています。

こうした状況の中で、既存住宅を活用できる民泊が宿泊需要の受け皿として期待されています。一方で、住環境への影響やトラブルなどを理由に、制度の見直しや規制のあり方をめぐる議論も続いています。

2026年4月以降には、東京都渋谷区や江戸川区、京都市をはじめ、自治体による条例見直しや制度運用の強化が各地で予定されています。違法民泊への対応と制度運用の強化に向けて、自治体の監督体制や運用ルール、消防法関連の見直しが進められているのです。民泊をめぐる議論は「規制強化」という言葉で語られることが多いものの、その背景には観光政策、住宅政策、地域政策など複数の視点が関わる複雑な構造があります。

本記事では、日本の民泊制度の基本的な仕組みや現在の規制議論の背景、そして今後の制度設計のあり方についてAirbnb Japan 株式会社 公共政策本部 本部長 大屋 智浩が解説します。

※1　観光庁「インバウンド消費動向調査」
※2　観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」

このうち、一般の住宅を活用して民泊を行うための全国共通ルールを定めたのが、2018年に施行された民泊新法です。この法律では、民泊を運営する際に自治体への届出が必要になるほか、営業日数の上限を年間180日とする規定が設けられています。また、消防法令など安全面に関する要件や、近隣住民への配慮義務なども定められています。

このように、日本における民泊の宿泊サービスは複数の制度によって成り立っており、どの法令に基づいた宿泊施設か、その地域でどのような条例が制定されているかによって、適用されるルールが異なります。

また、こうした制度は単に営業を制限するためのものではありません。宿泊サービスとしての安全性を確保しながら、地域の生活環境との共存を図るためのルールでもあります。民泊をめぐる議論を理解するためには、まずこうした制度の仕組みを踏まえて考えることが重要です。

そのため、地域ごとの状況や住環境の違いを踏まえた制度設計が重要となりますが、実際には十分に反映できていないケースもみられます。その結果、地域の実態との乖離や、制度への不満が生じる可能性があります。

一方で、「問題が起きたときにすぐ駆けつけられるよう人を常駐させるべきだ」という意見が出ることがあります。しかし、観光人材の不足やDXの観点からも、すべての施設で人を常駐させることは残念ながら現実的とはいえません。だからこそ、規制だけでなく、デジタル技術を組み合わせながら運用面を改善していくという考え方も重要になります。

そのうえで、不正な事業者には罰則を科し、必要な設備や仕組みへの投資を行い、適切な運営を行っている事業者が守られる制度設計を考えていくことが重要ではないでしょうか。

※本記事の内容は、2026年3月10日時点の情報に基づいています。最新の法令や自治体の運用状況については、公式情報をご確認ください。